Как оформить ипотеку и избежать сюрпризов после? Как выбрать наиболее экономичный вариант? Если вы задаетесь столь важными вопросами, эта статья для вас. Мы расскажем, на что смотреть при оформлении ипотеки и как не стать жертвой хитрых схем.
Банк
Важны не только условия, но и сам банк, и вот полезные советы по его выбору:
- «Зарплатный» банк — это просто и быстро. Обращаясь в него, можно смело рассчитывать на ускоренное рассмотрение заявки, небольшой пакет документов или дополнительные льготы.
- Коммерческий банк — это выгодно и гибко. Идти в известные банки — неплохо, только вот крупные коммерческие организации могут предложить более выгодные условия и гибкую процедуру рассмотрения.
- Удобство обслуживания клиентов. Это набор дополнительных услуг, делающих отношения банка и заемщика проще и удобнее. Сюда относятся напоминания о платеже, возможность переписки с банком с помощью личного кабинета и т.п.
- Надежность банка. Читаем отзывы, рассматриваем самые разные организации. Не делаем выбор только в пользу известности. Делаем выбор в пользу надежности, низких ставок и других критериев.
Обязательно самостоятельно анализируем и сравниваем условия нескольких банков!
Процентная ставка
Стараемся найти самую низкую рыночную ставку. Обращаем внимание, на какой именно вариант эта ставка рассчитана — новостройку или вторичку. Однако низкая ипотечная ставка может предполагать немалые последующие траты на дополнительные комиссии по кредиту, предусмотренные в банке.
Иногда процентные ставки предоставляются на определенных условиях, к примеру, при покупке жилья у конкретного застройщика.
Не забываем о льготных условиях. Например, если вы многодетная или молодая семья, узнайте, есть ли в банке льготная программа.
Сэкономленные на процентной ставке деньги лучше потратить на комплексный ремонт. Профессионалы сделают его быстро и качественно, а результат будет радовать долго, скрашивая печаль от ежемесячных платежей по ипотеке.
И еще — никакой плавающей процентной ставки, только фиксированная! А в договоре не должно быть пункта о том, что банк имеет право в одностороннем порядке менять её.
Нельзя ориентироваться только на размер процентов. Да, это важный параметр, он влияет на итоговую сумму переплаты за ипотечное жилье. Но не единственный.
Валюта
Многие банки предлагают оформить кредит в рублях, долларах и евро. При оформлении ипотеки в рублях процентная ставка часто значительно выше по сравнению с иностранной валютой. Поэтому многие предпочитают оформлять ипотеку в долларах. Однако при наблюдаемом сегодня уровне инфляции такой подход ошибочен.
Важно! Потенциальный риск несет рост курса евро и доллара. Экономисты рекомендуют оформлять долгосрочную ипотеку в рублях — так спокойнее.
Первоначальный взнос
По возможности советуется оплачивать максимальную часть стоимости — это реальный шанс потратить на жилье меньше заемных средств, то есть сэкономить на процентах и переплате. В случае большого первого взноса и кредитор может предложить более выгодные условия по процентной ставке.
Но первоначальный взнос не должен съедать все ваши свободные деньги. Не забываем о том, что могут быть дополнительные расходы, кроме того, всегда важно иметь средства про запас. Хорошо, если это будет сумма, которая приравнивается хотя бы 3-м взносам по ипотеке.
Если «подушка безопасности» уже есть, вспоминаем про страшное слово «ремонт». Особенно он актуален для новостроек. Тут можно задействовать хитрую схему: некоторые банки предлагают сниженную ставку (или льготные условия) на покупку квартиры у определенного застройщика. Если расположение дома устраивает, планировка – тоже, то можно сэкономить еще больше, купив квартиру без отделки.
Освободившиеся деньги можно потратить на комплексный ремонт. Составить с архитектором дизайн-проект, подписать договор и подождать три месяца. Штатные мастера сделают все – зальют стяжку пола, выровняют стены, устранят «косяки» застройщика, сделают разводку проводки и канализации, монтируют покрытия, сантехнику и кухню.
Удобно, просто, по итоговой цене сопоставимо с вторичкой без ремонтных изысков, да и интерьер будет «заточен» под ваши вкусы.
Важно! Банковские обещания сделать кредитные каникулы или дать кредит без первоначального взноса зачастую серьезно утяжеляют ипотечное бремя.
Срок кредита
При оформлении ипотеки нужно смотреть на срок кредита, в отношении которого важно учитывать:
1. Последний предполагаемый год выплаты должен заканчиваться до наступления пенсионного возраста заемщика.
- Есть банки, кредитующие клиентов и после пенсии, но ипотечная ставка в таком случае намного выше.
- Вы планировали оформление ипотеки на 11 лет, а банк предлагает на 15, но с ежемесячным платежом на 4000 рублей в месяц ниже — можно соглашаться. Эти 4000 рублей можно откладывать на счет досрочного погашения, которое впоследствии также снизит ежемесячный платеж. Но в этом случае нужно обратить внимание еще на один момент.
В соглашении может быть пункт, который не разрешает погасить ипотеку досрочно, иначе вам придется платить крупный штраф, ведь банк планировал заработать на вас конкретную сумму, а при досрочном погашении он теряет часть своего дохода. В этом случае сэкономленные финансы стоит потратить на что-то другое и полезное, например, на комплексный ремонт.
График погашения
Банки используют 2 схемы начисления процентов:
- Стандартная, когда сумма ежемесячного платежа уменьшается постепенно.
- Аннуитетная, когда размер ежемесячного платежа остается постоянным на всем периоде кредитования.
Важно! Кажется, что аннуитетная схема наиболее удобная и выгодная. Если же проанализировать сумму переплаты по кредиту, ясно, что хороший вариант — это стандартная схема.
Идеал — брать ипотечную сумму на такой срок, чтобы платеж каждый месяц не превышал 40% вашего дохода.
Другие участники ипотечной сделки
При оформлении квартиры в ипотеку обязательно привлекается страховая компания и оценщик. Страховщик страхует жизнь заемщика и его залоговое имущество. Договор страхования действует 12 месяцев. Это значит, что каждый год до закрытия кредита заемщик должен возобновлять договор страхования.
Важно! Банки любят навязывать своего страховщика. У вас есть право выбрать любую страховую компанию, у которой наиболее выгодные для вас условия.
Оценщик оценивает квартиру, которую покупает клиент по ипотеке. Кредитор не выдает ссуду больше, чем оценочная стоимость. Банк может настаивать на том, чтобы оценку осуществлял только уполномоченный ими специалист. В итоге заемщик не может выбрать оценщика, а результаты его работы не получится оспорить. Ему приходится согласиться на условия банка. Когда вы решите воспользоваться услугами другого банка, оценка будет выполняться заново.
Ограничение прав заемщика и хитрые пункты
При изучении ипотечного соглашения нужно отличать разумные ограничения, которые защищают интересы кредитора, от «хитрых» словосочетаний, ставящих заемщика в невыгодное положение. К первым относят, к примеру, запрет на перепланировку без разрешения кредитного учреждения или продажу ипотечного жилья.
Однако в договоре могут прописываться пункты, которые не позволяют быстрее погасить ипотеку или дают возможность банку менять процентную ставку. А ещё могут быть туманные понятия в перечне форс-мажоров, которые влияют на изменение процентов или досрочное расторжение соглашения. «Изменение рыночной конъюнктуры» — расплывчатое определение, под которым может скрываться любой процесс. А вот указание на увеличение процентов при поднятии ставок Центрального банка вполне четкое.
На что смотреть при оформлении ипотеки? Важен банк, все условия, весь договор. Внимательно изучаем все документы, в том числе и то, что написано мелким шрифтом. При необходимости нанимаем квалифицированного юриста. Внимательность и скрупулезность против доверчивости, иначе жизнь в самой лучшей квартире, взятой в ипотеку, будет связана с большими трудностями!