Обладатель скромной доли жилплощади не желает продать ее за те деньги, которые вы ему предлагаете? Он думает, что его право на жилье неприкосновенно и обосновывает это конституцией нашей страны? Самое время развеять его уверенность, ведь существует такая процедура как принудительный выкуп доли.
Когда без суда не обойтись?
Собственность в долях реализуется при наличии у одной жилплощади нескольких владельцев, у каждого из которых есть право на определенную часть. Часто владельцы договариваются друг с другом, результатом чего становится выделение в натуре или определение порядка использования жилплощади. Бывает, что даже для решения этих ситуаций тоже нужно идти в судебную инстанцию.
Бывает, что доля одного гражданина (или нескольких владельцев) очень мала. Это делает нереальным её выделение в натуре, что предполагает соблюдение ряда условий, в частности, оборудования своего входа. Могут возникнуть трудности и с обоюдным использованием жилплощади, например, из-за того, что вся она очень мала.
Единственное решение проблемы — выкупить такую долю. Но проворные владельцы своей далеко не крупной части не желают продавать её. Обосновывать они могут маленькой компенсацией, которую за нее предлагают, или другими причинами. В этом печальном случае выкуп возможен в принудительном порядке, то есть через суд.
Проверяем основания
Чтобы принудить собственника продать имущество, которое ему принадлежит, нужно иметь законные основания. Одно из них — отчуждение имущества, согласно которому выплатить деньги взамен выдела доли в натуре разрешается только в том случае, если гражданин согласен. Но суд вправе и без этого принудить других владельцев выплатить деньги, если наблюдается наличие сразу 3-х обстоятельств:
- Доля владельца, у которого планируется её выкупить, мала. Здесь имеет значение не только площадь жилья. К примеру, 1/3 однушки намного меньше, чем такая же часть в четырехкомнатной квартире.
- По факту не получится выделить долю в натуре, то есть организовать свой вход, свои коммуникации.
- У владельца малой доли нет необходимости проживать в квартире, он не желает управлять своей частью. Если у него нет другого жилья, то с выкупом его части могут возникнуть серьезные проблемы. Но когда он живет в другом месте, не принимает участие в оплате коммунальных платежей, значит, у него нет имущественного интереса — в таком случае всё упрощается.
Что еще важно для суда?
По мнению Конституционного Суда России, инстанция, рассматриваемая дело об обязательном выкупе доли жилплощади, при определении наличия или отсутствия имущественного интереса, обязана принять во внимание, как сильно соизмерим этот интерес проблемами, которые создаются для иного владельца.
Немаловажное значение для судов имеют и факторы, при которых у ответчика образовалось право владения его скромной долей. Одна ситуация, когда эта часть жилплощади досталась ему в наследство или в результате дарения. Совсем другое дело, когда он покупал такую маленькую долю, зная, что остальная часть жилплощади принадлежит еще кому-то. В таком случае он понимал, что его маленькая часть не дает возможности жить к квартире.
Еще одна ситуация — человек может злоупотреблять своим правом собственности малой долей, сдавать её или же пользоваться ею для того, чтобы регистрировать кого-то за деньги или просто так.
Реальный случай из судебной практики
Три года назад Верховный Суд нашей страны принял решение, которое стало прецедентом. Он отменил решения стоящих ниже инстанций Питера. Они вынесли их не в пользу истца, оставив за ответчиком его право на одну треть в трешке (этой долей была комната).
Верховный Суд отменил это решение, обосновав его следующими факторами:
- По факту ответчик своей частью не пользовался, не проживал там.
- Комната была для него местом, где он хранил свои вещи.
- Ответчик не участвовал в расходах на содержание квартиры.
Суд понял, что гражданин не заинтересован в эксплуатации своей части. Кроме того, было обращено внимание на его недобросовестность и другие моменты.
Собираем документы
Подавая иск в суд, нужно взять документы:
- Свой паспорт.
- Заявление и его копии для всех ответчиков.
- Данные из домовой книги.
- Тех. документацию на всю жилплощадь.
- Выписку о долях и собственниках.
- Доказательства исковой обоснованности, например, квитанции об оплате коммуналки, подтверждение наличие своего жилья у ответчика.
- Другие доказательства, которые могут подтвердить ваше право на принудительный выкуп — заключение оценщика и т.п.
- Документ, который подтверждает, что вы направили ответчику досудебное предложение о выкупе его части. Например, почтовая квитанция, опись вложения в письмо.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Чем больше документов вы принесете в суд вместе с иском, тем выше вероятность положительного для вас решения. Просто слова здесь не помогут, должны быть реальные доказательства каждого основания, которое вы приведете суду.
Поговорим об этапах
Алгоритм действий для принудительного выкупа доли в квартире чрез суд:
- Урегулирование ситуации до суда. Не обязательно, но сыграет в вашу пользу.
- Определение стоимости доли. Воспользуйтесь услугами хорошего оценщика и предоставьте суду готовое заключение.
- Сбор документов.
- Составление иска.
- Подача иска вместе с документами. Направляйте их в канцелярию суда лично или через представителя. Если выбрали почту, используйте услугу простого уведомления. У судьи пять суток на изучение прошения и определение, принимается оно или нет.
- Разбирательство в суде. Спокойно и уважительно высказывайтесь в суде, когда вам дадут слово.
- Вынесение решения. Если оно вас не устроило, обжалуйте в вышестоящей инстанции.
- Оформление доли в собственность. Если решение в вашу пользу, переведите сумму на счет ответчика, после чего оформляйте купленную долю в свое владение.
После выкупа доли вы можете смело делать в квартире комплексный ремонт. Он поможет забыть обо всех неприятностях. А если вы обратитесь к надежной компании, то избежите всех хлопот, связанных с ремонтом и получите гарантию – если в течении двух лет возникнут проблемы, компания решит их за свой счет.
Ещё один случай
Если вы наймете грамотного юриста, а он важен, чтобы правильно заявить о своих правах и составить иск, можете смело рассчитывать на положительное решение. Так, ещё в одном случае оба суда (первой и апелляционной инстанции), принял сторону истца о принудительном выкупе четвертой части в двухкомнатной квартире.
Ответчик был согласен продать свою долю добровольно, но запросил больше полутора миллиона рублей. Суд принял сторону клиента (у него были опытные юристы), признав цену намного меньше — чуть больше 700 000 рублей. Истец сэкономил больше 800 000 рублей!
Вы можете выкупить долю другого владельца принудительно, главное, чтобы на это были веские основания!
И помните – до окончания судебных заседаний вы не можете распоряжаться «не своими» квадратными метрами, даже если человек на них не проживает. Не стоит разоряться на тот же комплексный ремонт. Лучше дождаться, когда вся судебная волокита останется позади.